Antes de colocar el primer ladrillo en cualquier proyecto de construcción en Colombia, hay una serie de permisos, licencias y trámites que deben estar en regla. Este es el checklist actualizado a 2026 para proyectos en Bogotá y Cali.
1. Licencia urbanística
La expide la Curaduría Urbana (privada) o la oficina de Planeación Municipal (pública). En Bogotá, las Curadurías Urbanas son las encargadas. En Cali, la Oficina de Planeación Municipal tramita directamente. Tipos:
- Licencia de construcción (obra nueva o ampliación)
- Licencia de adecuación (modificación sin ampliar área)
- Licencia de modificación (cambios que afectan estructura)
- Licencia de reconocimiento (legalización de construcciones existentes sin licencia)
- Licencia de cerramiento
Tiempos: 45 a 90 días hábiles para obra nueva. La licencia vence a los 24 meses si no se inicia la obra.
2. Estudio de suelos
Obligatorio para toda licencia de construcción de obra nueva. Lo realiza una firma de ingeniería geotécnica acreditada. Costo típico: $4M a $15M COP según tamaño del lote y profundidad requerida. Entregable: informe con recomendaciones de cimentación.
3. Diseño estructural firmado por ingeniero
Memoria de cálculo, planos estructurales y el detalle de la cimentación diseñada según el estudio de suelos. El ingeniero civil estructural firma con matricula profesional vigente.
4. Permisos ambientales
Para obras de más de 5.000 m² o que requieran tala de árboles, movimientos de tierra significativos, o estén cerca de cuerpos de agua, se requiere Licencia Ambiental ante la ANLA o la autoridad ambiental regional (CAR para Cundinamarca, CVC para Valle del Cauca). Tiempos: 3 a 6 meses adicionales.
5. Pólizas de seguros
Para contratos públicos son obligatorias:
- Póliza de cumplimiento (10-30% del valor del contrato)
- Póliza de responsabilidad civil extracontractual
- Póliza de estabilidad de la obra (5-10 anos según el tipo)
- Póliza de salarios y prestaciones sociales
Para contratos privados, las pólizas son altamente recomendables aunque no obligatorias.
6. RETIE y RETILAP
RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas): certificación obligatoria para todas las instalaciones eléctricas. La emite un organismo de inspección acreditado por la ONAC.
RETILAP (Reglamento Técnico de Iluminación): certificación obligatoria para sistemas de iluminación interior y exterior.
7. Registro de la obra ante Planeación
Antes de iniciar la obra, el constructor debe reportar el inicio a la oficina de Planeación. Este registro activa la supervisión municipal durante la ejecución.
8. Permiso de ocupación al finalizar
Al terminar la obra, se solicita el permiso de ocupación ante la Curaduría. Es el documento que avala que la construcción se ejecutó según los planos aprobados y puede ser habitada.
Recomendación práctica
Delegar todo el proceso de licencias a la constructora bajo modalidad llave en mano: en Arquitectiva incluimos la gestión completa de permisos en el alcance y nos hacemos responsables de cumplir los plazos del cronograma. Para un proyecto llave en mano completo, el cliente no debería tener que tocar una sola ventanilla.
Artículo publicado: septiembre de 2026 · Por: Equipo Arquitectiva · Última revisión: septiembre de 2026